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2022年06月29日

　　6月29日，青岛市中级人民法院举行2022年第十三场新闻发布会，发布《青岛市中级人民法院涉拆迁房屋租赁合同纠纷案件分析报告》和涉拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例。

　　2021年1月1日至2022年5月31日，青岛中院共审理房屋租赁合同纠纷案件710件，其中涉及征收拆迁补偿争议105件，占14.8%。

　　《分析报告》对涉及征收拆迁补偿争议的房屋租赁合同纠纷案件进行梳理，分析当事人之间利益冲突深层次原因，总结法院在审判中平衡各方利益的原则，从拓宽审判思路、创新社会管理等方面提出化解涉征收拆迁房屋租赁合同纠纷的途径。

　　《分析报告》指出，涉征收拆迁房屋租赁纠纷中，出租人的诉讼请求主要集中在解除租赁合同，腾让房屋，支付占用期间的房屋租金、占有使用费三方面。承租人的诉讼请求主要是要求拆迁补偿款、退还不能履行期间的房屋租金、赔偿损失、索要违约金等。承租人索要补偿款的类型主要包括增加建筑物的补偿，装饰装修、添附的补偿费用，搬家补助费，设备搬迁费或设备补偿款等。受个人追逐利益最大化倾向及法律法规和制度存在滞后性影响，各主体间利益冲突很难调和。

　　青岛中院在审理此类案件时，秉持解决问题、案结事了审判理念，注重了解矛盾深层原因，加大调解力度，坚持公平与效益平衡兼顾原则，慎用自由裁量权，加强裁判文书说理，做到裁判公平合理，逻辑严谨、情理法相结合。

　　《分析报告》从装修补偿费用，停产停业损失，设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价评估的费用三方面，对常见拆迁补偿款分配问题进行详细说明。对租赁期间拆迁补偿款的分配，首先尊重当事人意思自治原则，有约定的按约定处理。对双方未作明确约定的，则按照补偿款项的性质、用途，结合租赁房屋的使用情况、租赁期限、租金支付等租赁合同实际履行情况，依据公平原则及保护无过错当事人原则进行认定。

　　装修补偿费用一般结合剩余租期、附合装修物归属、实际投入等情况进行综合认定。停产停业损失综合双方剩余租期、租金支付情况、实际停产停业情况等，在租赁合同双方当事人之间进行合理分配。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价评估的费用等，原则上归设备所有人。

　　在城市更新和城市建设中，征收拆迁工作关注度高又十分重要，土地征收、旧村改造与房屋租赁等问题叠加，涉及拆迁部门、出租人、承租人及次承租人等多方利益主体，需要处理物权、合同、侵权等多种法律关系，相关纠纷直接影响城市更新和城市建设步伐。

　　《分析报告》就化解涉拆迁房屋租赁纠纷提出建议，租赁双方主体要完善租赁合同条款设计；征收拆迁单位可引入第三方调解，妥善化解租赁双方补偿费用分配和责任承担争议；法院要进一步创新审判与服务模式，依托全流程网上办案，提升审判质效，完善纠纷一站式化解机制，主动为重大项目建设及时提供司法支持，加强审判管理和调研指导，积极开展定制化普法宣传，做到化解一起、息诉一个、安定一片。

　　青岛中院发布的涉拆迁房屋租赁纠纷典型案例涉及该类案件的热点、难点问题，青岛中院希望通过发布案例，引导社会各界更好了解人民法院审理涉拆迁房屋租赁纠纷案件的司法理念，确立公平公正的社会价值导向，为当事人行为提供指引，为城市更新和城市建设营造良好法治环境。