无权代理的房屋买卖合同的效力认定

　　无权代理的房屋买卖合同的效力认定

　　[原审案例案情]；

　　张文军与张金栋系父子关系，张文君军于2005年购买了门市房一户，并办理了产权登记。庭审中张文军自认取得该房屋所有权后便将该房屋产权证及本人身份证一并交与张金栋代管，由儿子张金栋负责管理并出租。2008年1月，刘霞、张金栋就上述房屋买卖达成意向性协议。2008年1月24日由中间人书写房屋买卖协议，张金栋在该协议甲方（即卖房人）处签署张文军名字，刘霞在乙方（购房人）处签名。该协议对房屋的价格及产权变更的费用等均明确约定。张金栋在合同签订前和当日两次收到刘霞给付购房款60万元，并于当日为刘霞出具收条。答辩状及庭审中张金栋自认将张文军身份证及房屋产权证交给了刘霞。刘霞找他人代替张文军签字办理的房屋过户手续，并于2008年2月2日取得该房屋的所有权证。产权变更所需费用系刘霞支付。2008年2月20日，刘霞用此房在建设银行抵押贷款。上述房屋现由刘霞占有使用。

　　法院一审认为，涉案房屋产权人系张文军。张文军虽交给张金栋代管理、出租，并未让其出卖。张金栋对该房屋无处分权，即无权代张文军出卖房屋，张文军现又拒绝追认其行为，无权代理后果由张金栋承担。张文军要求张金栋、刘霞承担重新变更登记费用尚未实际发生，要求张金栋、刘霞给付房屋租金的请求无合法有效证据证明，故以上主张本院不予支持。故判决（1）张金栋与刘霞所签订的房屋买卖合同无效：（2）张金栋于本判决生效后15日内退还刘霞购房款60万元。（3）刘霞在本判决生效后30日内将位于门市房交与原告张文军：（4）驳回原告张文军其它诉讼请求。刘霞上诉。

　　法院二审认为，张金栋系张文军之子，张文军将身份证和房证交给张金栋并委托其代为保管、出租。张金栋与刘霞签订了房屋买卖合同，应认定张金栋的行为构成表见代理。作为善意的相对人刘霞足以有理由相信张金栋有代理权，而发生代理的效果。双方当事人得房屋买卖行为有效，且张金栋以合理的价格转让该房屋并已实际收取了刘霞房款60万元，并将房屋交付了刘霞。刘霞亦属善意取得该房屋。至于刘霞找他人代理张文军办理过户手续的行为不合法与双方当事人房屋买卖合同的效力无关。故可以认定双方当事人签订的房屋买卖合同为有效合同。判决；（1）撤销一审判决：（2）刘霞与张金栋签订的房屋买卖协议合法有效；（3）驳回张文军的诉讼请求。张文军申请再审。

　　法院再审认为，二审判决认定刘霞找他人代替张文军签字办理房屋过户手续的行为不合法，同时又认定刘霞是善意的，自相矛盾。 刘霞并非善意，其行为亦不符合表见代理的法律特征。二审认定刘霞与张金栋签订的房屋买卖合同为有效合同及张金栋的卖房行为构成表见代理缺乏事实及法律依据。张金栋与刘霞签定的房屋买卖协议无效。再审庭审中刘霞主张其为房屋支出相关费用可通过另行诉讼解决。故判决撤销二审判决，维持一审判决。 刘霞又申请再审。

　　[二次再审争议焦点]

　　再审申请人刘霞认为；张金栋将张文军房屋出售符合表见代理的法律特征。张金栋收取定金到收取全部房款中间间隔一段时间，他应当告诉张文军卖房及收取定金的事实，张文军应当知道张金栋与申请人签订了房屋买卖协议的事实，该协议应当是有效的。再审判决认定刘霞购买房屋并非善意没有事实依据。办过户手续不是刘霞应尽的义务，不影响房屋买卖合同的效力。刘霞依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项的规定申请再审。

　　本案再审审查的争议焦点是：房屋买卖合同是否有效。

　　[裁判要旨]

　　最高人民法院经审查裁定驳回刘霞的再审申请。其理由说明如下；

　　张文军于2005年购买了市房一户，并办理了产权登记。张文君对涉案房屋享有所有权，其将身份证和房产证交给其子张金栋代为管理、出租，并未让其出卖。张金栋对该房屋无处分权，即无权代张文军出卖房屋。 《中华人民共和国合同法》第四十八规定；“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 ”本案中张文军拒绝追认张金栋的房屋买卖行为， 故无权代理的后果由张金栋承担。

　　基于张文军与张金栋的父子关系，本案是否构成表见代理呢？表见代理属于无权代理。各国民法对无权代理里并不一律禁止，而是区别不同情况，分别规定由本人承担代理人的行为后果，或规定行为人行为的效力未定。立法采取此种态度，旨在保护被代理人的利益，又保护无过错的相对人的利益，达到各种利益之平衡。 故《中华人民共和国合同法》第四十九条规定；“行为人没有代理权、超越代理全或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理应符合代理的表面要件即应以被代理人的名义活动并与相对人缔结民事法律关系。 此外，表见代理还须具备以下特别要件；（1）作为成立表见代理之基础的相对人与行为人之间的民事行为，须具备民事行为成立的有效要件，包括二者具有相应的行为能力，行为内容合法、意思表示真实等。（2 ）客观上须有使相对人相信行为人具有代理权的情形。（3 ） 相对人须为善意且无过失。 结合本案认定的案件基本事实，刘霞并非善意购买人，根据法院查明的事实，是刘霞找他人代替张文军签字办理的房屋过户手续，取得该房屋的所有权证的。这从侧面可以反映出刘霞是明知张金栋没有出售张文军房屋的代理权限的，其取得该房屋所有权证并非善意。故张金栋与刘霞签订的房屋买卖合同，因张金栋属无权代理，也不构成表见代理，故不具有合法效力。

　　根据《中华人民共和过合同法》第五十八条的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当相互予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应承担所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担损失。高院再审判决，认定张金栋与刘霞签订的房屋买卖合同无效；张金栋于本判决生效后15日内退还刘霞购房款60万元；刘霞在本判决生效后30日内将门市房交与张文君并无不当，应予维持。