房屋转租与房屋租赁权的转让是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，二者法律性质及在实务中的处理有很大差异，本文试从一个案例，来分析房屋转租与租赁权转让在法律实务中如何操作。

　　【案情回放】

　　2009年4月15日，原告XX公司法定代表人张某某（出租方、甲方）与被告朱某某（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同一份。合同主要内容为：（一）位置：涉案房屋位于XX县开发区汽车站东临，底上共计18间；（二）用途：经营宾馆；（三）交付日期和租赁期限：甲方于2009年8月1日向乙方交付该房屋，租赁期间为15年，即2009年8月1日至2024年8月1日；（四）租金：在第1、2、3年每年租金为140 000元，第4年递增50 000元（即190 000元），第5年递增50 000元（即240 000元），第6年递增50 000元（即290 000元），余后9年都为290 000元，付款方式为每12个月付一次；（五）转租：租赁期内，乙方如转让给他人，应告知甲方，但第3方必须履行甲乙双方的合同；……。合同签订后，原告XX公司依约将房屋交付被告朱某某使用， 2009年8月1日至2012年8月1日的房租被告朱某某已按合同约定交付原告。

　　2011年11月15日，被告朱某某（出让方、甲方）与被告刘某某（承让方、乙方）签订了舜帝商务宾馆转让合同，甲方将位于XX县XX路汽车客运东站大楼的舜帝商务宾馆转让给乙方，包括宾馆所有设施；转让金额为捌拾万元，一次性付清（含2012年8月1日前的租金）；乙方必须履行甲方与原告XX公司签订的租赁合同（甲方与原告XX公司签订租赁期限为壹拾伍年，2009年8月1日至2024年8月1日，前叁年每年租金壹拾伍万元，第四年壹拾玖万元，第伍年贰拾肆万元，第六年贰拾玖万元封顶）。该转让合同签订后，被告刘某某经营该宾馆，并向原告交纳了2012年8月1日-2013年8月1日的房屋租金190 000元。2013年5月份，被告刘某某支付了2013年8月1日-2014年8月1日的房租30 000元。后原告向二被告索要剩余房租未果，特诉至法院，要求被告朱某某支付房租租金240 000元，被告刘某某承担连带清偿责任。

　　【不同观点】

　　本案的焦点在于被告朱某某与被告刘某某之间系转租还是租赁权的转让？

　　第一种意见认为，朱某某与被告刘某某之间的行为为转租行为，该行为符合转租的法律特征，我国法律对租赁权的转让并无相关法律规定，朱某某与刘某某的行为还需合同法租赁合同中关于转租法律规定来调整。

　　第二种意见认为，朱某某与被告刘某某之间的行为转租赁权的转让，虽然我国法律对租赁权的转让没有明确法律规定，但可以适用合同法总则中合同转让的相关法律规定。

　　【法官分析】

　　就本案而言，笔者同意第二种意见。理由如下：

　　房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，转租人与次承租人形成新的租赁合同关系，转租也包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的行为。（法律规定《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”）。转租与租赁权转让的区别在于房屋转租是指承租人不退出租赁关系而将房屋另行出租给他人使用并获得收益（房租）的行为。而房屋租赁权的转让是指承租人在租赁期限内，将房屋承租权转让给第三人，致使原租赁关系解除，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。租赁权的转让并非仅仅是合同债权的转让，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，其实质是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人，由第三人接替原承租人的合同地位。《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人的应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”及《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此，租赁权的转让也必须经过合同另一方即出租人的同意，并以此为成立要件。

　　就本案而言，涉案房屋系XX公司所有，各方当事人对此均无异议，被告朱某某承租该房屋后系将该房屋租赁经营权利及室内设施转让给被告刘某某，双方签订了舜帝商务宾馆转让合同。该合同约定转让金额为捌拾万元（含宾馆装修装饰），一次性付清（含2012年8月1日前的租金），以后合同双方权利义务（包括租金支付）按被告朱某某与原告恒通公司签订的租赁合同履行，被告朱某某完全退除了其与原告XX公司之前签订的合同。被告朱某某将与原告XX公司签订的租赁合同中的全部权利义务都一并转让给了被告刘某某，且转让后，被告朱某某并未向被告刘某某收取租金，被告刘某某直接将涉案房屋租金全部交由原告XX公司，上述行为不符合转租的法律特征。转租系由被告朱某某向刘某某收取租金后再交由原告XX公司。该行为符合租赁权的转让法律特征，被告朱某某将包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，其实质是被告朱某某将其在租赁合同中的权利义务概括转让给被告刘某某，由被告刘某某接替原承租人的合同地位，与原告XX公司形成了新的租赁关系，但租赁权的转让必须经过出租人的同意，并以此为成立要件。该转让行为是否得到原告方（即出租人）的认可呢？庭审中原告代理人陈述事后原告得知了二被告之间的转让行为，且按照租赁合同需交纳租赁费时，原告直接催促被告刘某某交纳房租，并向被告刘某某收取房租共计220 000元，应视为原告知道并认可了被告朱某某的转让行为。被告朱某某与被告刘某某签订的舜帝商务宾馆转让合同亦履行了原告与被告朱某某双方的房屋租赁合同中的全部权利和义务，该转让合同系被告朱某某与被告刘某某之间的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。故被告朱某某与被告刘某某之间的行为应定性为租赁权的转让。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，被告朱某某将与原告签订的租赁合同中的权利义务转移给了被告刘某某，被告刘某某与原告恒通公司形成了新的租赁合同法律关系。故原告要求被告朱某某承担支付房租的诉讼请求不能成立，应驳回对被告朱某某的诉讼请求。