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张明某诉某县房产管理中心房屋行政登记案

来源:原创   发布时间: 2017年10月27日

  张明某诉某县房产管理中心房屋行政登记案

  【裁判摘要】

  1. 《房屋登记办法》第三十三条规定:申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;……房屋登记机关在欠缺申请人身份证明材料的情况下办理转移登记,属于未尽到审慎审查义务。

  2. 根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,一般情况下,无处分权人将不动产转让给受让人,只要同时符合受让人受让该不动产时系善意、不动产以合理的价格转让以及转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人三个条件,受让人便构成善意取得。

  3. 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。

  原告:张明某。

  被告某县房产管理中心。

  法定代表人黄居武,主任。

  被告某县国土资源局。

  法定代表人蔺新广,局长。

  第三人林某。

  第三人李某

  第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司某县支行(以下简称邮储银行)。

  负责人宋民,该行行长。

  第三人张某。

  第三人杨某。

  原告张明某因房屋行政登记与被告某县房产管理中心发生纠纷,向临邑县人民法院提起诉讼。

  原告张明某诉称,原告在某第一中学(以下简称一中)处购得位于某第一中学家属区E座西三单元502室房产,支付了全部房款,于2015年8月10日缴纳了各项税款,并到被告处办理房屋产权证,但被告告知原告该房产产权证已经办理至他人名下,不能为原告办理房产证。原告在一中处购得房产,而且支付了房款,缴纳了税款,材料齐全,为维护原告的合法权益,特申请法院判决被告撤销林某、李某名下的鲁临房产权证城字第44565(共有权证第44566号)房屋产权证书。

  被告某县房产管理中心辩称:一是张明某不具备诉讼主体资格。涉案房产属于一中的教工宿舍,具有一定的福利性质,且位于一中区域内,一中规章制度明确规定一中房产只能出售给本单位教职工,而本案原告不属于一中教职工,不具备购买涉案房产的主体资格,也就不具备本案的诉讼主体资格。二是根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第二十二条、第三十三条及《房地产登记技术规程》第4.2.7条规定,答辩人有理由相信,一中已向答辩人提出申请,并出具《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》,答辩人在办证过程中依法已尽到了查验职责。2015年6月8日,一中和林某、李某共同向答辩人提出申请办理房产转移登记,答辩人根据《房屋登记办法》第三十三条规定,首先查验了林某、李某的身份证、结婚证、房地产买卖合同、契税完税凭证、销售不动产统一发票,答辩人先后经过四次查验以上材料后完全有理由相信涉案房屋产权已经由“山东省某第一中学”转移给了林某、李某。在登记申请表中的卖房人一栏处加盖了“山东省某第一中学”公章,买房人一栏中林某、李某签了字,卖房人和买房人均认可,才办理登记手续,为林某、李某颁发了涉案房产的房屋产权证书。根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十一条、第十八条规定,产权登记机构在办理产权登记时对申请人提交的材料只是进行查验义务,即对申请人提交的材料进行形式审查而非实质审查,更何况根据现有的房管登记机关技术条件,无法对办证申请人所提交材料的真实性进行鉴别,因此答辩人在办理涉案房屋产权证过程中依法已尽到了查验职责,且适用法律正确、程序合法。三是答辩人为林某、李某办证程序合法。林某、李某在2015年6月8日向答辩人提出申请办理房产转移登记,在登记申请表中,卖房人和买房人均认可申请表中填写的内容正确有效,提交的材料真实有效,如有虚假,承担申报不实的责任,答辩人已于2015年6月8日对林某、李某分别进行了询问,林某、李某明确其提交的材料真实、合法有效,并认可涉案房产属于夫妻共同财产。四是林某、李某对涉案房产的取得属于善意取得。

  被告某县国土资源局辩称,一是请法院依法审查原告是否具备起诉和主张权利的主体资格。二是不动产登记中心于2016年8月份成立,在此之前的房产登记过户业务不属于我单位,我单位对本案不发表意见。三是我单位尊重并履行法院的裁决。

  第三人林某、李某共同述称,一是涉案房产属于一中的福利房,性质为房改房,且一中也有规定,购房者必须系本校教职工,原告张明某并不符合购买该房产的身份要求,而张某是符合购买该房产主体要求的,其在2008年已支付了房款;原告父母于2013年在民政局协议离婚时,虽约定该房产赠与原告,但直至2015年6月张某与林某夫妇买卖该房产并过户完毕,原告都没有办理房产登记,依据《合同法》第一百八十六条、第一百八十七条、《物权法》第九条规定,原告主张的赠与没有发生法律效力;2015年5月份,张某将该房产挂在某县信义房屋中介中心出售的行为,足以证明张某对该赠与行为的撤销,且该离婚协议中的赠与约定只在张某夫妻内部有效,不具有对抗第三人的效力,因此原告主体不适格。二是原告提供的房地产买卖合同没有签定合同的日期,不符合证据的形式要件,购房发票时间、数额均与张某购房时不符。一中证明的落款处没有出具单位的签名,更没有经办人签名,这不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条的规定,原告交税只有2156元,明显与2015年的房价不符,所以原告证据因不具有法律的形式要件、内容不实而不具有证据效力。三是我方对涉案房产的取得系善意取得。首先,该房产是我方的首套购房,我方从网上看到涉案房产的出售信息后才找到某县信义房屋中介中心,了解到该房产要求购房者须是一中老师,价格也算合理,于是就和某县信义房屋中介中心约定了购房意向,并在某县信义房屋中介中心的指引下,交纳了相关费用和款项。因林某是外地人,且一中仅教师就有四五百人、教职工就有七八百人,张某在后勤工作,林某是任课教师,二人年龄相差甚远,因此,林某和张某虽在一个中学工作,但彼此并不了解,另外,我方坚信某县信义房屋中介中心是房屋买卖的专业单位,因为有了中介机构,我方对购房会更放心、便捷,所以在2015年6月涉案房产买卖、过户完毕。直到2015年10月张某被公安机关调查,我方才知道张某伪造印章一事,在此之前,我方并不知道张某提交的出让方的手续中伪造了印章,对此,张某和王垒在公安机关的询问笔录、某县信义房屋中介中心负责人杨某的公安机关询问笔录,均可以证实并印证我方毫不知情的事实。其次,我方支付了合理的对价。我方于2015年5月13日向某县信义房屋中介中心交纳了购买该房产的定金5000元;2015年5月30日向某县信义房屋中介中心支付首付款20万元;2015年5月27日向某县信义房屋中介中心支付评估费、房产证工本费等10500元;2015年7月3日向某县信义房屋中介中心支付税费3200元;2015年8月9日向某县信义房屋中介中心支付佣金5000元。2015年7月13日,邮储银行发放房贷29万元。综上,我方已实际支付购房款50万元及相关税费。最后,涉案房产已在2015年6月16日办理了房产登记,所以,林某与李某购房行为完全符合《物权法》第一百零六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第十五条、第十八条、第十九条善意取得的规定和条件,且我方的购房对象、场所、时机均符合交易习惯,无重大过失。另外,依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第十五条规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意;真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。因此,原告方只是主观臆断而没有有效证据支持其反驳我方为善意取得时,原告方应承担不利的法律后果。同时,依据最高人民法院关于《审理房屋登记案件若干问题》的规定第十一条第三款规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。因此,即使涉案房产登记违法,但涉案房产证也不应被撤销登记。

  第三人邮储银行述称,涉案房产虽然初始登记在某第一中学名下,但实际上是张某、周某的共同房产,张某、周某于2013年赠与本案原告张明某,但是在房屋所有权没有转移到张明某名下之前,张某以自己的实际行动卖给了林某、李某,张某的卖房行为已经撤销了其之前作出的赠与行为,因此,本案原告张明某不具有诉讼主体资格,林某、李某取得房屋所有权的行为是善意的,且已经办理完过户手续;涉案房产系张某与周某实际所有,一中只是名义上的持有人,一中盖章真假不影响本案房产所有权的转移,林某作为一中老师明确知道一中所有房产都是登记在一中名下,但是所有权归一中老师,被告某县房产管理中心的房产登记程序合法,林某、李某持真实合法的房产证向我行借款,并授权我行将款项划付至指定帐户,我方也是善意第三人,希望法院在判决本案时能保障我方担保物权的实现。

  第三人张某、杨某未提交书面答辩状。

  一审法院查明:原告张明某系张某和周某之女,张某系一中教师,张某于2008年分得一中房改售房一套,该房产位于一中家属楼E座西三单元502室(一中宿舍楼5号楼4单元502室),张某先后共支付购房款142630.6元。2013年7月19日,周某与张某协议离婚,后,张某与周某以张明某名义与一中签订一份房地产买卖合同,合同载明涉案房产交易价格为143733.5元。2015年8月,张明某母亲周某去被告某县房产管理中心处就涉案房产办理房产证时,被告知该房产已被登记在第三人林某、李某名下,因而成诉。

  另查明,2012年4月5号,印文为“山东省某第一中学”的公章被临邑县编办收回,一中公章印文变更为“某第一中学”。第三人张某与他人有经济纠纷,2015年5月张某伙同他人伪造一中的公章、财务章、法定代表人私章,伪造了房地产买卖合同,通过某县信义房屋中介中心将涉案房屋卖于一中教师林某。2015年6月16日,被告某县房产管理中心为第三人林某、李某颁发了鲁临房权证城字第44565号、第44566号房屋产权证书。2015年7月3日,林某、李某以涉案房屋为抵押物与第三人邮储银行签订个人购房/购车借款及担保合同,贷款金额29万元,贷款期限20年,同年7月9日,涉案房屋在某县房产管理中心处办理了抵押登记,他项权证号为鲁临房城他字第19235号。林某已向第三人邮储银行偿还了部分房屋贷款。

  再查明,张某在临邑县公安局恒源派出所的询问笔录中自认他欠王垒二十多万,王垒催他还钱,他没办法,只能卖房子,卖房子得先办理房产证,需要一中盖章,但是一中不给盖,王垒提出要办假手续,他就与王垒一起私刻了“山东省某第一中学”公章及财务章与张玉坤私章,并在签有“林某”的房地产买卖合同中加盖了印有“山东省某第一中学”及“张玉坤印”印文的公章。张某与王垒因伪造公章一事分别被临邑县公安局处以行政拘留十五日并处罚款壹仟元的行政处罚。第三人张某伪造的房地产买卖合同显示,涉案房屋成交价格为148601元,根据该房地产买卖合同确认的价格,第三人林某、李某缴纳契税为2229.02元。第三人林某、李某为购买该涉案房屋向某县信义房屋中介中心支付购房款50万元。张某自认收到林某、李某购房款47万元。周某自认张某已将卖房款的10万元打到张明某抚养费账户上,但周某称记不清打款时间了。某县信义房屋中介中心已于2016年12月22日注销,经营性质为个体工商户,负责人为杨某。

  一审法院认为,本案争议焦点可以分为以下三个方面:一是原告张明某是否具有诉讼主体资格;二是被告某县房产管理中心所作房屋登记行为是否违法;三是林某、李某购房及取得涉案房屋产权证行为是否构成善意取得。

  关于原告张明某是否具有诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院提起诉讼。”本案中原告是否具有诉讼主体资格,要看被告某县房产管理中心作出的房屋登记行为是否侵犯其合法权益。涉案房屋原是第三人张某作为一中的教师所享有的房改售房,2013年10月份,张某及其前妻周某同意将涉案房屋确权到其女张明某名下,故被告某县房产管理中心作出的房屋登记行为与张明某有利害关系,因此张明某具有本案原告诉讼主体资格。

  关于被告某县房产管理中心所作房屋登记行为是否违法的问题。根据《房屋登记办法》第七条规定,办理房屋登记,一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证;房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告;第十二条中规定“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请”。被告某县房产管理中心提交的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》证实一中曾在2008年10月25日向被告某县房产管理中心表示由单位统一申请办理房产证,该实施意见加盖了“张玉坤印”的私人印章,同时加盖公章,印文为“山东省某第一中学”,而一中在2012年4月5日将印文为“山东省某第一中学”公章变更为印文为“某第一中学”公章,在2011年至2015年之间,被告某县房产管理中心除为林某、李某办理了涉案房产证之外,并没有其他人持印文为“某第一中学”的新公章去被告某县房产管理中心处办理房产证,因此被告某县房产管理中心对一中公章印文的变化并不知情。

  此外,根据《房地产登记技术规程》第4.2.7条规定,需要申请人(代理人)确认的申请书及有关申请材料,应采取下列方式确认:1 自然人宜采用签名或摁留指纹的方式,签名应与提交的身份证明上的姓名一致,不得使用省略名或曾用名,摁留指纹宜摁留其右手拇指指纹或食指指纹;2 法人应采用加盖法人印章的方式;3 其他组织应采用加盖该印章的方式。被告某县房产管理中心所提交的房屋所有权转移登记申请书中加盖了印文为“山东省某第一中学”的公章,房地产买卖合同中也加盖了印文为“山东省某第一中学”的公章及“张玉坤印”的私人印章,该两份证据中加盖的“山东省某第一中学”公章印文与一中在2009年3月15日向某县房产管理中心出具的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》及其他教职工(如王淑芹、王立新)办理房产证时房屋所有权转移登记申请书中“山东省某第一中学”公章印文与公章的编码号码均一致,以上事实足以证明被告某县房产管理中心已尽到审慎审查义务。但被告某县房产管理中心所作房屋登记依据的房屋所有权转移登记申请书及房地产买卖合同中加盖的印文为“山东省某第一中学”的公章及“张玉坤印”的私人印章均系张某与王垒伪造,所以,被告某县房产管理中心所作房屋登记依据的主要内容违法。

  关于林某、李某购房及取得涉案房屋产权行为是否构成善意取得的问题。根据《物权法》第一百零六条规定,需从三个方面判断受让人是否是善意取得,一是受让人受让该不动产或者动产时是否是善意的,二是受让人是否是以合理的价格取得,三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的是否已经登记,不需要登记的已经是否交付给受让人。本案第三人林某、李某提交林某与某县信义房屋中介中心签订的定金收据、某县信义房屋中介中心出具的收据、首付款转账银行回单、银行流水及房屋交付确认书、一中通讯录、网址、网页照片等证据证实涉案房屋系张某从一中处购买之后,自己又通过某县信义房屋中介中心从张某处购买,并已先后支付了50万元房款,且先从被告某县房产管理中心处办理了房产证后,又在某县房产管理中心处办理了抵押权证,证据充分,本院依法予以采信。原告张明某虽主张林某、李某购买涉案房屋行为不构成善意取得,但因其未向本院提交证据,本院不予支持。林某、李某购买涉案房屋行为构成善意取得,第三人邮储银行作为涉案房产的抵押权人也构成善意,所以涉案房屋产权证不应被撤销。

  综上所述,根据《中华人民共和国物权法》第十二条、第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第十五条、第十七条、第十八条、第十九条、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条之规定,判决确认被告某县房产管理中心为第三人林某、李某办理的鲁临房产权证城字第44565(共有权证第44566号)房屋产权证的行为违法。案件受理费50元,由被告某县房产管理中心负担。

  一审宣判后,张明某不服,向德州市中级人民法院提出上诉。

  张明某上诉称:请求:1、撤销(2016)鲁1424行初14号行政判决;2、维持(2015)临行初字第12号行政判决的判决结论,确认被上诉人某县房产管理中心所作的鲁临房产权证城字第44565(共有权证第44566号)房屋产权证违法并予以撤销;3、确认被上诉人林某、李某不存在善意取得;4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为:一、一审法院论述被上诉人某县房产管理中心已尽审慎审查义务明显不当。首先,《房屋登记办法》第七条规定了办理房屋登记的程序,十二条规定了当事人双方应共同申请房屋登记,第三十三条规定申请房屋所有权转移登记应提交的材料。本案中申请房屋所有权转移登记,只有林某申请,没有某第一中学。其次,某县房产管理中心提交的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》说明其对某第一中学要求单位统一办理房产证的意思表示是明知的,虽然其对该校法人公章印文更换一事不知情,但其在受理涉案房屋所有权转移登记申请的过程中,应履行查验申请材料的义务。但其未履行上述职责:1、房屋所有权转移登记申请书没有证据证明某第一中学认可,且涉案房屋所有权转移登记办理中只是由房屋居间人代为办理。2、某县房产管理中心的转移档案材料中没有出让人或房屋登记簿记载的权利人的法人身份证明资料。3、没有对出让人一方是否转移房屋的意思表示予以询问核实。4、某县房产管理中心存在渎职行为。二、一审法院认定林某、李某取得房屋产权行为为善意取得,系事实认定错误,认为上诉人未能提交证据证实林某、李某非善意取得而不予支持,显失司法公正。首先林某等对出让人不具有转让房屋的处分权是明知的。其不具备《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十五条认定构成善意取得的两个要件,即不知道转让人无处分权、无重大过失。其次,关于林某等合理价格取得认定错误。再次,转让的不动产依照法律规定,应当登记的已经登记。最后,上诉人为本案涉案房屋的真正所有权人。三、一审法院适用法律错误。一审法院错误适用了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十五条,应适用第十六条的规定。四、一审法院漏列第三人,导致程序再次违法。一审法院再次漏列了本案涉案房屋初始登记权利人,即房屋登记簿上载明的唯一权利人某第一中学参加诉讼,违反程序。

  被上诉人某县房产管理中心、某县国土资源局、林某、李某均未提交书面答辩状。原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司临邑县支行、张某、杨某均未提交书面答辩状。

  二审法院审理查明事实与一审法院查明事实一致。

  二审法院认为:

  第一,关于被上诉人某县房产管理中心是否尽到审慎审查义务的问题。

  《房屋登记办法》第三十三条规定:申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。本案中,在房屋所有权转移登记申请书中,作为一方申请人的某第一中学未提交身份证明,虽该学校2008年10月25日出具的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》中载明“由单位统一申请办理房产证”,但涉案房屋登记并非属于统一办理,应当按《房屋登记办法》的规定提交机构代码等能证明某第一中学申请人身份的相关材料,在欠缺该材料的情况下,原审判决认定某县房产管理中心已尽到审慎审查义务不妥,本院在此予以纠正。

  第二,关于被上诉人林某、李某是否构成善意取得的问题。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十五条规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,一般情况下,无处分权人将不动产转让给受让人,只要同时符合受让人受让该不动产时系善意、不动产以合理的价格转让以及转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人三个条件,受让人便构成善意取得。本案中,上诉人主张被上诉人林某、李某购买涉案房屋不构成善意取得,但并无证据证实。而林某、李某对自己属于善意取得的主张,提供了一系列的证据证实,本院认可一审法院对该系列证据的分析认定,在此不再赘述,同时结合二审调查时上诉人代理人周某所认可的离婚后张某仍持有涉案房屋钥匙的事实,能够认定林某、李某构成善意取得。

  第三,关于原审法院适用法律是否正确、审理程序是否合法的问题。

  首先,《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。本案中,被上诉人某县房产管理中心为林某、李某办理涉案房屋登记的行为违法,但由于林某、李某构成善意取得,因此,一审法院判决确认被诉房屋登记行为违法而不撤销符合上述法律规定。其次,根据《房屋登记办法》的规定,房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。因此,房屋登记簿上载明的权利人指登记簿所记载的对房屋享有合法权利的主体,本案中被诉行政行为为某县房产管理中心为林某、李某办理房屋登记的行为,而非某县房产管理中心为某第一中学办理房屋登记的行为,且某第一中学对涉案房屋也不享有抵押权等其他合法权利,与本案的处理结果也不具有利害关系,因此,某第一中学不属于涉案登记簿载明的权利人,上诉人主张应通知某第一中学参与诉讼及一审法院漏列当事人的理由不能成立,本院不予支持。

  综上,上诉人的上诉理由部分成立,本院予以采纳。原审判决虽裁判理由论述部分略有不妥,但认定事实清楚,审理程序合法,判决结果并无不当,本院依法予以维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费50元,由上诉人张明某负担。

  案例编写人:宋冬梅

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