丁某诉丁某甲、丁某乙、杨某确认合同纠纷

　　【裁判摘要】城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　原告：丁某，男。

　　被告：丁某甲，男。

　　被告：丁某乙，男。

　　被告：杨某，男。

　　原告丁某诉被告丁某甲、被告丁某乙、被告杨某确认合同有效纠纷一案，向德州市德城区人民法院提起诉讼。

　　原告诉称，原告是被告丁某甲、丁某乙的父亲，被告杨某是被告丁某甲之女婿，原告和被告丁某甲长期在一起居住，1985年春原告又花费较大投资将共同居住的老房扩建，1993年开始，原告丁某离休后在家投资建设牛棚一处，养殖奶牛有十余头，包含五间牛棚，四间正房一个院，投资巨大，另购置铡草机、四轮汽车、大三轮、摩托车、奶罐、挤奶器等用具若干，2005年初，原告把自己辛苦养大已经正常产奶的十余头奶牛及养殖奶牛器具加上一处牛棚院落，合计价值25万余元全部无偿给予被告丁某甲。其后，原告与被告丁某甲决定将共同居住的老房拆掉再在此处建新门市房，为此，2006年4月19日，原告与三被告共同签订《建楼安排协议书》，约定由被告丁某乙作为投资人出资12万元，被告杨某负责建楼，建成四个楼门12间（即四个门市），并约定原告应分得一个楼门（门市）及老房原材料，被告丁某乙作为投资人应分得一个楼门（门市），其中一个楼门（门市）由被告杨某签收，该协议书又经新堤村委会盖章确认。当时，被告丁某甲考虑到原告已经将奶牛及养殖奶牛设备价值20多万元，都已经无偿送给他，所以被告丁某甲非常赞成《建楼安排协议书》约定的建成新房的分配方案，被告丁某乙、杨某也均签字确认同意此分配方案。

　　但是，现在被告却以原《建楼安排协议书》侵犯其合法权益无效为由去扰乱原告的正常生活，尤其是被告丁某甲经常辱骂、殴打、驱逐原告，还曾经在原告住处与原告曾经大吵大闹四天，另外还三番五次把原告居住处的房屋门锁涂抹502强力胶，使原告无法进入，无法正常生活，又阻碍原告出售。为此，原告老泪纵横，悲痛欲绝，多次欲寻短见。原告认为，原告与三被告签订的原《建楼安排协议书》理应合法有效，三被告当时已签字接受分配方案，被告即无权再以原《建楼安排协议书》无效为由毁约，更不应该以此为由无理取闹，妨碍原告的居住生活。现请求依法确认原告与三被告签订的《建楼安排协议书》合法有效（涉案房产面积210平方米，价值36万元）。

　　三被告辩称，原告的诉讼请求无法律依据，应驳回。该协议无法律效力，因为原告既不是该宅基地及房屋产权人也不是本村村民，更没有任何履行登记手续，而且还是非农业户口人员，按照土地管理法等法律法规及政策规定，无法取得该宅基地所建房屋产权，从主体资格上就与法律的强制性相抵触，该协议是无效的，请求法院驳回该请求。

　　经审理查明，原告丁某系被告丁某甲、被告丁某乙之父，被告杨某系被告丁某甲的女婿。原告丁某与其前妻王某（2003年去世）在德城区新华街道办事处新堤村有房屋一处，该房屋集体土地建设用地使用证属名为被告丁某甲，被告丁某甲主张盖此房屋时，其也曾出过钱。王某系新堤村村民，去世前在该房屋居住，王某去世后，此房屋由丁某、丁某甲、丁某丙居住。2006年4月19日，原告与三被告签订建楼安排协议书，协议书载明，原有宅基一处，产权属名丁某甲，其父亲丁某组建的，现在丁某乙投资12万元，林山之子杨某负责建楼（不得转让），能建四个楼门12间。安排意见：丁某、丁某乙各一个楼门产权归己，另外两个楼门产权属名丁某甲，原有房屋等归丁某。协议属名，主持人丁某，电基（奠基）代表丁某甲、投资人丁某乙、负责建楼杨某、证明人为丁林峰和德州市德城区新华街道办事处新堤村民委员会。新房屋建成后，原、被告双方按建楼安排协议书履行，原告分得一个楼门，后原告将其分得的新房屋卖掉，现原、被告协议所盖的新房屋已拆迁。

　　以上事实由原告提交的建楼安排协议书、被告提交的集体土地建设用地使用证、三七社区村委会证明及开庭笔录在卷证实。

　　被告方还提交如下证据：1、承建协议一份，证明新房屋系被告杨某投资承建的；2、购楼协议，证明丁某乙购买新房花了12万元；3、承包协议，证明系杨某投资承建。其中证据1、2所署日期为2006年4月2日，该两份证据具有事实补签字样，被告方认可是补签的。原告质证认为，对证据1有异议，不能证明杨某投资建设；对证据2，丁某乙预购房款12万元这事认可，购买多少面积不认可；对证据3，与本案无关，不予质证。

　　本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。以上述规定，只要是非集体经济组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。原告非新堤村农村户口，其不能享受在新堤村宅基地的使用权，故原告与三被告签订的《建楼安排协议书》确定原告分得一个楼门，占有了新堤村的宅基地，与法相悖，该协议为无效协议。原告要求认定该协议有效的请求，不予支持。但原告所提交的建楼安排协议书已明确载明，在新堤村的原有房屋宅基一处系原告丁某所建，原告前妻王秀英系新堤村村民，该房屋的集体土地建设用地使用证署名丁某甲，该房屋应属原告丁某、王秀英和被告丁某甲共有，王秀英去世后，原告也具有继承权，故该房屋中原告具有部分所有权，《建楼安排协议书》系原告与三被告对家庭共有财产的处置意见。根据该协议，原告分得一个楼门，虽按照土地管理法等法律法规及政策规定，原告无法取得该宅基地所建房屋产权，该协议无效，但现所建楼门已拆迁，原告已将该楼门在拆迁前卖掉，原告卖掉该楼门的所得，应认定为原告处分其合法财产（老房屋）的合法所得，根据《中华人民共和国老年人权益保障法》第二十二条的规定，原告对其个人财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，判决如下：

　　驳回原告的诉讼请求。

　　案件受理费6700元，由原告负担。

　　一审宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决经发生法律效力。

　　撰写人：民三庭  王伟力